Porto Mortgages — Especialistas em Crédito Habitação em Portugal

Não. O nosso serviço é 100% gratuito para o cliente. Somos remunerados pelas instituições financeiras após a concretização do crédito, sem cobrar honorários, comissões ou qualquer valor ao cliente em nenhuma fase do processo.

Recebemos uma comissão da instituição financeira que concede o crédito, paga após a escritura. Este modelo é regulado e transparente: é obrigação legal informar o cliente do montante recebido, o que fazemos sempre.

Da primeira consulta à escritura, o processo demora tipicamente entre 6 a 12 semanas. A aprovação bancária é normalmente obtida entre 2 a 4 semanas após submissão da documentação completa. A avaliação do imóvel e a escritura acrescentam tempo adicional.

Sim, e é recomendável. Iniciar o processo antes de encontrar o imóvel permite obter uma pré-aprovação que define o seu poder de compra real. Chega às negociações com o vendedor numa posição mais sólida e com capacidade de fechar mais rapidamente.

É uma análise prévia feita pelo banco com base no seu perfil financeiro, que indica o montante máximo de crédito aprovável e as condições indicativas. Não é vinculativa para o banco, mas é um indicador sólido e agiliza muito o processo quando encontra o imóvel.

Para habitação própria permanente (HPP), o mínimo é 10% do valor de avaliação. Para habitação secundária ou imóvel para arrendamento, o mínimo é 20%. Além da entrada, deve contar com custos adicionais de IMT, Imposto de Selo e despesas notariais.

Na generalidade, não. A medida macroprudencial do Banco de Portugal limita o financiamento a 90% do valor do imóvel para habitação própria permanente e a 80% para outras finalidades. Desde 01/08/2026 deixou de existir a exceção que permitia financiar a 100% a compra de imóveis detidos pelos bancos. O financiamento a 100% continua possível para jovens até aos 35 anos, na compra da primeira habitação própria permanente com garantia pública do Estado, sujeito às condições do programa.

DSTI (Debt Service to Income) é o rácio entre o total das prestações mensais de crédito e o rendimento líquido do agregado. Desde 01/08/2026, o Banco de Portugal estabelece um limite de 45% (anteriormente 50%), que cada banco só pode ultrapassar numa margem de 10% do crédito concedido em cada semestre. Nos créditos a taxa variável ou mista, a DSTI é calculada com um agravamento da taxa de juro (1,5 pontos percentuais nos contratos com prazo superior a 10 anos), o que pode reduzir o montante aprovável face a uma taxa fixa.

TAN é a taxa nominal (Euribor + spread). TAEG é a taxa efectiva global, incluindo seguros, comissões e impostos: é o indicador correcto para comparar propostas. MTIC é o custo total do crédito durante toda a vida do empréstimo. Dois bancos com o mesmo spread podem ter TAEG e MTIC muito diferentes.

Depende da sua idade à data da contratação. Desde 01/08/2026, as regras do Banco de Portugal são: até aos 35 anos (inclusive), prazo máximo de 40 anos; com mais de 35 anos, prazo máximo de 35 anos.

Depende do seu perfil de risco e horizonte temporal. A taxa variável acompanha a Euribor, subindo e descendo. A taxa fixa garante prestação constante durante todo o contrato, mas normalmente com spread mais elevado. A taxa mista combina um período fixo inicial com taxa variável posterior. Analisamos o seu caso e comparamos as três opções entre vários bancos.

O spread é a margem do banco adicionada à Euribor para calcular a taxa final. É negociado com base no perfil do cliente, LTV, e produtos contratados com o banco (domiciliação de ordenado, cartão, seguros). Como intermediários, temos acesso a condições e spreads que normalmente não estão disponíveis para particulares que negociam directamente.

Sim. Os bancos analisam os rendimentos declarados nos últimos 2 a 3 anos de IRS. A actividade deve estar registada há pelo menos 2 anos. O rendimento considerado pode ser uma média dos últimos exercícios. Identificamos os bancos mais favoráveis a este perfil e submetemos os pedidos em conformidade.

O processo é semelhante ao dos trabalhadores independentes, mas requer documentação adicional da empresa: balanços, declarações de IRC, e certidão de dívidas à AT e Segurança Social. É importante demonstrar a estabilidade e sustentabilidade do negócio. Identificamos os bancos mais receptivos a este perfil.

O fiador é normalmente exigido quando a DSTI excede o limite de 45%, o mutuário tem rendimentos irregulares, ou o prazo do contrato ultrapassa a idade de reforma. Com um fiador de bom perfil financeiro, é possível aumentar o montante aprovado ou obter condições mais favoráveis.

Sim. Os bancos portugueses financiam não residentes, podendo o financiamento chegar até 80% do valor do imóvel (entrada mínima de 20%), consoante o banco e o perfil do cliente. Os rendimentos são avaliados no país de origem. Necessita de NIF português e conta bancária em Portugal. Acompanhamos clientes internacionais em todo o processo, em inglês.

Além da documentação padrão, os clientes internacionais precisam de: passaporte ou documento de identificação do país de origem, declarações de rendimento do país de residência (traduzidas se necessário), extractos bancários internacionais, e em alguns casos certidões de registo de propriedade no país de origem.

O NIF (Número de Identificação Fiscal) é obrigatório para qualquer transacção imobiliária em Portugal. Estrangeiros podem obtê-lo nas Finanças (AT) presencialmente, ou através de um representante fiscal em Portugal. Orientamos os nossos clientes internacionais neste processo desde o início.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) é pago antes da escritura. Em 2026, na compra de habitação própria permanente no Continente, há isenção até 106.346 €; acima desse valor aplicam-se taxas marginais progressivas de 2% a 8% e, acima de 660.982 €, taxas únicas de 6% e 7,5%. Os jovens até aos 35 anos que comprem a primeira habitação própria permanente têm isenção total até 330.539 €, sujeita a condições. Para habitação secundária ou arrendamento não há isenção e as taxas começam em 1%.

Além do IMT: Imposto de Selo de 0,8% sobre o valor de compra e 0,6% sobre o montante do crédito; custos notariais e de registo predial (tipicamente €500–€1.500); IMI anual (pago pelo proprietário).

O seguro de vida não é legalmente obrigatório no crédito habitação em Portugal, ao contrário do seguro de imóvel, que é exigido por lei. Na prática, a maioria dos bancos condiciona a aprovação do crédito à contratação de seguro de vida. A dispensa depende do banco e do perfil da operação: em determinadas situações, nomeadamente operações de baixo risco ou com LTV reduzido, alguns bancos aceitam prescindir deste seguro. É um ponto que analisamos caso a caso e negociamos em seu nome.

Sim, é um direito seu. O banco pode condicionar o spread à contratação dos seus seguros, mas o impacto deve ser avaliado caso a caso. Comparar o custo dos seguros do banco com outras seguradoras pode gerar poupanças significativas ao longo do prazo do crédito.

A transferência de crédito (portabilidade) permite mudar o crédito habitação para outro banco. A comissão de reembolso antecipado está limitada por lei a 0,5% do capital reembolsado nos contratos a taxa variável e a 2% nos contratos a taxa fixa (a isenção temporária para taxa variável terminou em 31/12/2025). Compensa quando o spread actual é superior a 1%, quando passaram vários anos desde a contratação, ou quando o mercado oferece condições claramente melhores. Fazemos a análise gratuitamente.

CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) é o contrato entre comprador e vendedor que precede a escritura. Normalmente envolve o pagamento de um sinal (10% a 30% do preço). Se o comprador desistir, perde o sinal. Se o vendedor desistir, paga o dobro. É aconselhável que o crédito esteja aprovado antes de assinar o CPCV.

A consulta inicial tem 30 a 60 minutos, por telefone ou videochamada. Analisamos o seu perfil financeiro, objectivos, e situação actual. No final ficará com uma ideia clara do que é possível obter, que montante, a que condições, e quais os próximos passos. É gratuita e sem compromisso.

Sim. Trabalhamos em Português e Inglês em todo o processo, da primeira consulta à escritura. Temos experiência sólida com clientes internacionais, incluindo compradores israelitas, e acompanhamos remotamente todos os passos do processo.

Ao ir directamente ao banco, recebe apenas a proposta desse banco. Connosco, compara múltiplos bancos em simultâneo, negociamos em seu nome com base em volume e relação comercial, e acompanhamos todo o processo. A maioria dos nossos clientes obtém condições significativamente melhores do que as que conseguiram por conta própria, sendo o serviço totalmente gratuito.

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